Bail commercial : Choisissiez le bon avocat

Définition du bail commercial : de quoi parle-t-on ?

Le bail commercial est un contrat de location par lequel un propriétaire, bailleur, met à la disposition d’un commerçant, preneur, un local commercial afin que ce dernier puisse y exploiter son activité commerciale.

L’ensemble des éléments nécessaires à l’activité du commerçant (bail commercial, clientèle, outils de productions, etc.) forme une universalité juridique couramment appelée « fonds de commerce ».

Le bail commercial est un contrat complexe, soumis à un certain nombre de dispositions du Code de commerce, dont nombreuses sont purement supplétives. Ceci signifie que le bail est avant tout le fruit de la volonté des parties et de leurs accords. Il est donc important pour les parties d’être accompagné d’un avocat spécialisé à toutes les étapes du bail commercial, pour la négociation des clauses et leur rédaction.

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Notre avocat spécialisé en bail commercial vous conseille

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, un avocat spécialisé en bail commercial n’est pas cher. Au contraire, un avocat spécialisé en bail commercial est généralement moins cher qu’un avocat généraliste.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l’avocat spécialisé en bail commercial est plus efficace ! Pas besoin de recherches inutiles : nous avons les principaux réflexes, nous ne perdons pas de temps à tenter d’apprendre la matière ou de découvrir des concepts.

Nous connaissons immédiatement les clauses essentielles à vérifier : destination du bail pour encadrer l’activité des parties ; répartition du loyer et des charges et dispositions impératives de la loi Pinel, vérification du règlement de copropriété, clauses relatives à la durée, aux travaux, etc… Nous connaissons par cœur l’ensemble des problématiques et savons sécuriser l’opération.

Protection particulière : toutes nos clauses sont conçues sur-mesure, en fonction des besoins particuliers des parties. Nous mettons en place des clauses de garantie renforcée (clause de solidarité inversée par exemple), et savons comment protéger au mieux l’intérêt des parties, que vous soyez preneur ou bailleur.

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Baptiste Robelin dispose d’une expertise reconnue en matière de bail commercial. Il est inscrit en qualité de Mandataire en Transaction Immobilière par l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris et donne régulièrement des cours au sein d’organismes professionnels.

Baptiste Robelin conseille, assiste et assure au mieux la défense de vos intérêts, que vous soyez locataire ou bailleur. Baptiste Robelin maîtrise l’ensemble des clauses du bail commercial. Le Cabinet d’avocats est présent à Paris et à Lyon.

Optez pour un avocat en bail commercial réactif et disponible

La réactivité et la ponctualité sont pour nous des valeurs cardinales. Ne passez pas par l’accueil du cabinet, vous avez le numéro de portable de votre avocat ! WhatsApp, SMS si nécessaire : nous sommes présents et réactifs pour répondre à chacune de vos requêtes.

Faites le choix d’un conseil réactif et disponible pour vous accompagner pour la mise en place de votre bail commercial.

Nos conseils en matière de bail commercial

Portez une attention toute particulière aux clauses suivantes du bail commercial :

• LA DESTINATION DU BAIL COMMERCIAL : Elle indique l’activité autorisée dans le local. Il est essentiel que cette clause reflète parfaitement la volonté des parties, l’activité souhaitée par le locataire et celle autorisée par le bailleur. L’activité autorisée dans le bail commercial doit également être conforme au règlement de copropriété de l’immeuble s’il en existe.
• LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL: Elle doit être de 9 ans minimum, sauf si les parties décident de conclure un bail dérogatoire (ne pouvant excéder 3 ans) ou une convention d’occupation précaire, si les conditions le permettent. Sauf exception légale, le locataire dispose de la faculté de donner congé tous les 3 ans. Attention, s’il est possible de conclure un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, cela entraîne toutefois des conséquences importantes, le bailleur disposant alors de la faculté de déplafonner automatiquement le loyer
• LOCATAIRE CESSION DE BAIL: Une disposition du bail peut interdire au locataire de céder isolément son droit au bail. En revanche, aucune clause ne peut priver le locataire de céder son bail dans le cadre d’une cession de son fonds de commerce. Attention toutefois : le bail peut restreindre cette faculté, en autorisant par exemple le bailleur à agréer préalablement le cessionnaire (repreneur) du bail. Ces clauses sont d’interprétation stricte et doivent être parfaitement rédigées pour être applicables.
• RÉPARTITION DES CHARGES LOCATIVES: Bien que les parties soient globalement libres de répartir les charges comme elles le souhaitent, la loi interdit au bailleur de répercuter certaines charges au locataire en raison de leur nature (telles que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil par exemple). Il est important pour les parties d’être assisté d’un avocat spécialisé en bail commercial afin de bien maîtriser les principes de répartition des charges entre le locataire et le bailleur.
• CLAUSES DE SOLIDARITÉ: Il est fréquent d’insérer dans le bail commercial des clauses de solidarité entre cédant et cessionnaire (afin que le cédant reste garant en cas de loyer impayé par le repreneur du bail). On peut également inclure des clauses dites « clauses de solidarité inversée » afin que le cessionnaire soit également garant en cas de loyer impayé du cédant. Ces clauses sont destinées à protéger le bailleur en lui apportant l’ensemble des garanties nécessaires en cas d’impayés, notamment en cas de procédure collective du locataire.

Faites appel à notre avocat pour l’ensemble des négociations liées à votre bail commercial

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Me Baptiste Robelin vous apporte son aide face aux différents litiges qui peuvent être rencontrés en cours d’exécution du bail commercial. Il vous accompagne et vous assiste en cas de conflit devant la juridiction compétente et devant le juge des loyers, qu’il s’agisse de litiges relatifs :

- À la fixation du loyer de renouvellement du bail commercial, aux variations triennales, aux négociations des baisses et hausses de loyer et à l’application des clauses d’échelles mobiles

- À la répartition des charges entre le locataire et le bailleur

- Aux travaux exécutés au sein du local commercial

- Aux demandes d’expulsion du locataire en cas de loyer impayé et pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat

- Au versement et au calcul de l’indemnité d’éviction

- Aux procédures de résiliation amiable et judiciaire du bail commercial

- Au sort du bail en cas procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire du locataire)

Bail commercial et fixation du loyer

Le bailleur ne peut solliciter une augmentation de loyer qu’à l’occasion d’échéances triennales, c’est-à-dire tous les trois ans, ou au stade du renouvellement du bail. Ces révisions sont plafonnées en fonction d’indices légaux pour assurer une stabilité financière au locataire, mais connaissent un certain nombre d’exceptions. Les parties peuvent également choisir d’insérer dans le contrat une clause d’échelle mobile ou une clause recette pour faire évoluer de manière automatique le montant du loyer aux échéances fixées par les parties.

Renouvellement du bail commercial et fixation de l’indemnité d’éviction

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement qui lui permet de solliciter du bailleur le versement d’une indemnité d’éviction, si ce dernier refusait de renouveler le bail commercial. L’indemnité d’éviction est déterminée en fonction de la valeur locative du fonds de commerce, le plus souvent en reprenant une moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaires du locataire.

H3 : Déspécialisation de l’activité

Le locataire d’un bail commercial ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité indiquée dans le contrat. Le locataire peut toutefois solliciter un changement d’activité. On parle alors de déspécialisation partielle lorsque le locataire sollicite l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires et de déspécialisation plénière lorsque l’activité est intégralement modifiée.

Définition de l’avocat spécialisé en Bail commercial

Un avocat expert en bail commercial est un avocat qui intervient principalement dans le domaine des baux commerciaux, autant en conseil qu’en matière de contentieux, pour toutes les procédures liées au bail commercial et en cas de litige entre bailleur et preneur / locataire. L’avocat expert en bail commercial maîtrise le statut des baux commerciaux qu’il s’agisse des problématiques liées au montant du loyer du bail commercial (plafonnement du loyer du bail ou motifs de déplafonnement), des enjeux liés à la durée (Bail 3,6,9, Bail Dérogatoire et Bail Précaire) et à la dé-spécialisation du bail commercial (changement de l’activité du locataire dans le bail commercial).

L’avocat expert en bail commercial peut conseiller les parties sur les règles de répartition des charges du bail commercial, que ce soit avant ou après la réforme Pinel, la fixation du dépôt de garantie, ou encore pour la fixation de l’indemnité d’éviction en cas de terminaison du bail commercial. L’avocat pourra également vous accompagner pour la révision du loyer du bail, que ce soit de manière amiable lors de la révision triennale ou annuelle en cas de clause d’indexation, et bien sûr, devant le juge des loyers en cas de litige entre les parties (avec désignation d’un Expert judiciaire en matière de valeur locative). On rappellera à cet égard que le tribunal compétent en matière de bail commercial est le tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial, et que la représentation par avocat est obligatoire que ce soit pour les procédures au fond, ou les référés (procédures accélérées et procédures aux fins de désignation d’un Expert).

Le statut régissant les baux commerciaux est un domaine hautement technique et il est recommandé de faire intervenir un avocat spécialiste en bail commercial afin d’éviter les pièges, que ce soit à la signature du bail ou en cours d’exécution. On rappellera par ailleurs que le bail commercial est un actif essentiel du fonds de commerce qui permet de valoriser les actifs du commerçant en cas de cession de fonds de commerce, alors qu’un bail mal rédigé ou déséquilibré peut à l’inverse constituer un facteur de minoration du prix de cession. C’est pourquoi nous recommandons fortement l’assistance d’un avocat expert en cession de fonds de commerce et bail commercial pour ce type d’activité.